Арендатор хочет повысить плату за аренду жилья? Разбираем правовые основания

В гражданском кодексе РФ условия заключения договора аренды прописаны не достаточно основательно. Данный юридический пробел позволяет арендаторам, давно занимающимся своей деятельностью и знающих не хуже высококвалифицированных юристов нормы права, а также их лазейки, загонять арендаторов в тупик и навязывать им правила своей игры. В большинстве случаев, арендаторы, подписывая договор, хоть и прочитывают его условия, но при этом не до конца анализируют его положения. Одним из распространенных пунктов, завуалированных самым искусным образом является положение о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Для того, чтобы арендатор мог разговаривать с арендодателем с позиции «права», ему в первую очередь необходимо не просто ознакомиться с договором, но также обратить внимание на различные ключевые моменты и оговорить с арендодателем все «интересующие» его условия.

 

 

В начале нашей статьи, мы хотели бы сразу разобрать злободневный пункт, который говорит об увеличении размера  арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно действующему законодательству, а также принципу свободы договора, все условия сделки определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание  соответствующего условия предписано законом или же иными правовыми актами. Данное требование четко предусмотрено в п.2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из вышеизложенного, правовым основанием для одностороннего увеличения арендной платы является наличие подобного условия в заключенном между арендодателем и арендатором договора аренды.  Для наглядности, приведем стандартный пример: в договоре аренды может быть указано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей. Еще одним из стандартных условий, позволяющих арендодателю увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке, если в договоре имеется условие, в котором значится, что размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в гол и не более чем на 1% от стоимости договора.

Разумеется, и всем это понятно, что арендаторам выгодно, чтобы сумма аренды не изменялась и была бы фиксированной. Кроме того, арендатору хотелось бы, чтобы в договоре аренды было бы четко прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит.

Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками.

Несогласие арендодателя, как правило, связано с тем, что меняется рыночная цена недвижимости, изнашивается и подлежит замене коммуникации и прочее оборудование.

Исходя из практики, ежемесячная арендная плата состоит из базовой  и переменной величин. Базовая арендная плата может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Хотим обратить внимание читателей, что в некоторых договорах аренды предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на определенную величину, либо в пределах величины индекса потребительских цен, а иными словами в рамках инфляции.

Во вторую часть платежа, переменную, включаются коммунальные и эксплуатационные платежи. Зачастую, в договоре аренды устанавливается условие, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересматривать ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатационных платежей управляющими или же снабжающими организациями.

В любом случае, в договоре должно быть указано, что все изменения согласовываются сторонами.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Арендаторам необходимо помнить, что если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то какие бы обстоятельства не возникли, арендодатель не имеет право требовать оплаты в новом размере.  В подтверждении вышеуказанной позиции, свидетельствует также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года № 13П-27545/2013 по делу № А42-3901/2013.

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет "выгодный ему" отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата.

Если такого рода спор все же возник, арендатору все же придется доказывать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы.  Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление. Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным. В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления. С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается. Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г. № 10728/12 по делу № А23-2648/2011. Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г. по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013). 

Все прекрасно понимают, что заставить кого либо заключить договора на тех или иных условия невозможно. Но, если арендодатель все же заинтересован в сдаче своей недвижимости, мы уверены, что он будет готов идти на компромиссы с арендатором и обсуждать все существенные условия договора. И даже если сторонам придется потерять на этом немного денег, спокойствие и уверенность в завтрашнем дне того стоит.

Статья подготовлена начальником юридического отдела юридической компании S&B Group      Столяр Р.Д.